商业地产人士眼中的资产管理

　　商业地产人士眼中的资产管理

　　俗话说，一千个人有一千个哈姆雷特。

　　“资产管理”一词，对商业地产业内人士来说，不同领域的管理者也会给出不同的见解。

　　但我们至少要清楚这样一个事实：

　　租户过得不舒服＝不开心的租户＝续租不成功＝房屋空闲＝收入减少＝利润减少！

　　设备管理

　　根据国际设施管理协会（IFMA）的定义，设备管理是指一项包含多项行为的职业，通过整合人、地点、过程和科技来确定已建立的环境功能。

　　通常，一位设备管理经理为一家大型企业工作，他所扮演的角色是确保这家企业所占用的办公空间对这家企业员工具有功能性并促进他们的生产。举个例子，IBM公司的设备管理经理主要负责确保IBM所占用的全部办公空间（无论是IBM自己的物业还是其他实体所拥有的）有助于其职员完成他们的工作。

　　因此，如果这座建筑不是IBM所拥有的，IBM的设备管理经理就需要同这座建筑的物业管理经理相互配合。如果IBM拥有这座建筑，设施经理还将负责该建筑的运营服务，如机械、电力和安全等内容。

　　需要说明的是，设备管理经理负责大多数我们所熟悉的房地产活动，如其公司各部门的移动与搬迁、电话和电脑连接、家具库存等。但是通常不会参与到租赁的管理当中（租金收取和租约规定执行等），因为这通常是一座建筑的物业管理经理的责任。

　　对一个设备管理经理来说，资产一般被定义为其公司所使用的财产，比如桌子、椅子、电脑这一类。因此，当与一个设备管理经理谈论资产管理时，一定要确保你们所指的是同一种资产！

　　物业管理

　　物业管理经理是一个负责整座建筑运营和服务的人，通常管理一座建筑的运营开销并负责租户的安全与健康，包括租约管理。正如我们通常所知，物业管理经理需要负责全部运营人员和服务，包括安保、维护、管理、景观美化和客户服务等，这些都属于他的责任范畴。

　　对一个物业管理经理来说，一项资产就是一座建筑本身及其运作开销管理。他通常只涉及到业务开销这部分，而没有涉及到业务回报这方面。

　　当与一位物业管理经理谈论资产管理的时候，他通常只是指物业维护质量这方面。一座维护好的建筑比一座维护差的建筑更能保值，这就是为什么一位物业管理经理趋向于赋予自己的角色能为建筑增值的概念。

　　租赁管理

　　租赁管理主要关注收入的产生。租赁管理经理负责为任何一块空场地招租、为租户的租约续租服务（尽管租约续租在有些时候由租赁管理经理和物业管理经理所组成的团队共同完成）。

　　租赁管理经理应该理解物业价值的原理，即这决定了物业的价值。为了做到这一点，租赁管理经理需要明白物业管理经理的作用和职责，因为物业管理经理负责开销方面。而对租赁管理经理来说，资产管理关注的是建筑的收入。所以，租赁管理经理必须理解一座建筑所包含的所有的因素。

　　收入－支出＝利润

　　资产管理

　　一般我们倾向认为资产管理是把每座建筑当成一门生意来运作。任何一门生意，不管是一家餐厅还是一家日用百货店，都有收入和开销，任何一座建筑也应该被这样看待。我们之前已经说过，租赁管理经理通常负责收入这一方面，物业管理经理负责开销。那么，资产管理经理就负责利润。一座建筑所带来的利润决定它的价值，所以资产管理经理必须负责确保收入最大化和开销最小化，最终实现资产的增值。

　　由于资产管理经理对利润（有时候也会被叫作底线）负责，也就是要对为这座建筑收入和开销做出贡献的所有人负责。他们包括建筑内部的物业管理经理、租赁管理经理，当然还包括外部聘用的人员，如估价师、工程师以及咨询师等。

　　在此，我们需要对外部聘用的人员进行简单解释

　　1、估价师

　　在北美，业主会聘请专业估价师对建筑的价值给出意见。在任何一家拥有资产管理经理的企业中，资产管理经理通常会对一座建筑的价值给出自己的计算。

　　然而，为了获得一个能够被融资公司、银行和其他权威机构接受、独立的意见，大多数公司将通过独立估计师对这座建筑进行估值，这个价值是建立在市场信息、租金和运营预算上的。

　　2、工程师

　　机械工程师、电气工程师和结构工程师对资产管理经理来说都有巨大作用，因为这些人通常在其领域对一座建筑所需要的任何工作进行估计预算。

　　比如说，如果一座建筑需要升级暖通空调系统（HVAC），以便让租户更加舒服，这时机械工程师就被要求对空调系统中的问题寻找解决方案。事实上，资产管理经理就需要同物业管理经理、机械工程师们一同合作解决问题。

　　3、咨询师

　　咨询师同样在一座建筑运营中的多个方面有用武之地。比如，如果建筑的大堂有需要解决的问题，那么设计咨询师可以重新设计。又或者咨询师可以建议建筑应如何购买保险，从而确保在发生火灾、洪灾等情况下，这座建筑的持有者不会遭到损失。

　　虽然不同岗位的管理者给“资产管理”赋予了不同的含义，但即便如此，我们仍需要承认的是，他们的工作共同影响建筑的运营管理，最终对建筑的保值增值产生影响。所以不论他们给出多少种“资产管理”的定义，他们的工作都是资产管理中不可小视的环节。